חיפוש
סגור את תיבת החיפוש

לגור בשכירות או בבית עם משכנתה

בית שוק ההון

תוכן עניינים

זמן קריאה 15 דקות

שמי אורי לב ארי ואני הבעלים של חברת WDT העוסקת ביעוץ ובתכנון פיננסי לפרטים ולחברות.
ההתמחות שלנו היא אסטרטגיות השקעה וניהול הון.

על מה ידבר המאמר?

מנגנונים ליצירת יציבות מגורים לאורך זמן גם אם גרים בשכירות.

ניהול משא ומתן.

וכמובן – מה כלכלי יותר? מגורים בשכירות והשקעה או רכישת דירה עם משכנתה למגורים?
זאת ככל הנראה את השאלות החשובות בעולם הפיננסים.
והתשובה לשאלה הזאת היא התשובה שהכי משפיעה על מהלך החיים של משפחות.

במאמר הקרוב אגע בנושא החשוב הזה מכל מני בחינות.
הבחינה הכלכלית, הרגשית, המשפחתית, ההתנהלותית ועוד.

אתן גם טיפים בנושא משא ומתן עשויים לעזור לכם בהמשך.

שכירות או משכנתה?

בעיקרון לשאלה “שכירות או משכנתה?” יש תשובה אחת בלבד שתהיה מדויקת:
“תלוי את מי שואלים ותלוי מי עונה”.

עכשיו אתייחס לשאלה בהרחבה…

ואתחיל עם הצגת הסוגיות שאנחנו שומעים שאנשים שואלים:

“לא איכפת לי מהשקעות והתפתחות – אין לי בעיה לעבוד ופשוט לחיות…”

“אבא שלי אמר לי דבר ראשון לקנות דירה כדי שיהיה לי היכן לגור. אחרי זה אני אשלם את המשכנתה ואז יהיה לי טוב”.

“אני לא מעוניין להשקיע בדירה שאינה שלי… אני לא תולה כאן אפילו תמונה!!!”

“למה לי לשלם שכר דירה לבעל הנכס אם אני יכול לשלם לעצמי את המשכנתא?” (טיעון מאוד נפוץ ובהמשך לרוב אומרים “שכירות זה כסף שנזרק לפח”)

“לא מתאים לי שמישהו ירוויח עלי”.

“אני חושש שיום אחד בעל הבית יגיד לי שהבת שלו רוצה לגור בדירה ואנחנו נתבקש לעבור”.

“חשובה לי הסביבה בה הילדים יגדלו – אני לא יכול לחשוב על מעבר דירה כשהילדים בבתי ספר”.

התייחסות לחלק מהטיעונים

טיעון 1 – לא אכפת לי מהשקעות

אתחיל מהטיעון שהכי כואב לי אישית לראות (ובטוחני שאני לא היחיד):

“לא איכפת לי מהשקעות והתפתחות – אין לי בעיה לעבוד ופשוט לחיות…”

טוב… נראה לי שמי שעושה שימוש בטיעון הזה יכול ללחוץ על האיקס של החלון של הדפדפן ולצאת מהאתר… ולא נותר לנו אלא לאחל לו בהצלחה בחיים… 😊

בלי קשר לשכירות או למשכנתה. 

המציאות של היום מבחינת עלויות המחייה (אני בכוונה לא כותב “יוקר המחייה” כי יש מציאות ואין מה להלין עליה יותר מדי) היא שצריך יותר כסף בשביל לעשות דברים. 

עובדתית – צריך להרוויח יותר כסף בכל שנה ודרושות לנו יותר משכורות כדי לקנות דירה למגורים. 

אז לאלו מאיתנו שלא מרוויחים 60K בחודש יהיה קשה יותר להגיע לדירה מגורים בבעלות מלאה אלא אם כן נפנה חלק מהמשאבים שלנו להשקעות אלו או אחרות.

אז לגישתי:

השקעות מושכלות והתפתחות אישית/עסקית – חובה מוסרית כלפי המשפחות שלנו.

סטגנציה (קיפאון) מחשבתי ועמידה במקום – חוסר אחריות מוחלט.

טיעון 2- ההורים אמרו לקנות

“אבא שלי אמר לי דבר ראשון לקנות דירה כדי שיהיה לי היכן לגור. אחרי זה אני אשלם את המשכנתה ואז יהיה לי טוב”.

זה אולי טיעון שחלק מהאנשים יהיו מבודחים קצת כשהם קוראים/שומעים אותו אבל יש להתייחס לזה ברצינות ובכבוד.

עובדתית – בני הדור המדובר (אנשים שלרוב בגילאי 55-65) גדלו וחיו במציאות אחרת. 

מציאות תקופתית בה באמת הדבר הכי חשוב שהיה הוא שיהיה היכן לגור. 

לרוב מדובר בדור שהם דור שני לדור שגדל בצל האירועים שהיו בשנות הארבעים של המאה שעברה באירופה וזה דור שני לדור שחווה את החיים הקשים יחסית שהיו בארץ כשהם היו עולים חדשים במדינה.

המציאות היתה של אי וודאות מצד אחד ומצד שני – דירה למגורים היו דבר אפשרי וחשוב. 

עם כל כמה שעלינו לכבד את רצונם והרגשותיהם של ההורים – המציאות היום בארץ שונה. 

המציאות דאז רחוקה מהמצב בו אנו חיים כיום. 

בימינו, כדי שזוג צעיר יוכל לגור בדירה שלו ובבעלות מלאה באזור המרכז (למשל) הם צריכים להביא סכום דמיוני של מעל ל-200 משכורות.

אם להכניס את זה לפרספקטיבה – יש צורך בחיסכון של הכנסה שהגיע מיגיעה אישית (עבודה) שייקח לפחות 17 שנים.
ובזמן הזה 100% מהסכום צריך שיהיה מנותב למטרה הזאת. 

במילים אחרות – אם מדובר בשני הורים שעובדים ומשכורתם סבירה – אז על אחד מהם לחסוך כל שקל שהוא מרוויח במשך כעשרים שנים והשני מחזיק לבדו את כל משק הבית בזמן הזה.

ואז… אחרי כ-20 שנים בהן בוצע החיסכון האגרסיבי הזה כולל כל המתחים שההתנהלות הזאת מביאה למשק הבית ולמשפחה – אפשר סוף סוף לקנות את הבית שרצינו!

הידד!

הקטע… שבעוד 20 שנים המחירים ככל הנראה גבוהים יותר… וכן הלאה.

אני לא אומר שאי אפשר להגיע לדירה ללא עזרה מההורים ו/או ירושה נאה – רק שלרוב מדובר בתהליך שלא יהיה כל כך קל ובטח שלא מהיר. 

אז מה עושים אנשים שרוצים לגור במרכז ולא קיבלו עזרה ו/או ירושה?

משכיבים הון עצמי של מאות אלפי שקלים ונוטלים הלוואה שבע ספרתית לשלושים שנים כדי שיוכלו לומר “אני גר בבית משלי!”.

יש כמה סוגי הלוואות ולכל סוג הלוואה יש “פרופיל” משלו.
במקרה זה – ההלוואה נקראת משכנתה והיא מוגדרת כהלוואה לרכישת נכס למגורים.

עובדתית – אם ניקח את המשכנתה בצורה מקצועית (למידה עצמית יסודית או שכירת שירותיו של יועץ משכנתאות מוכשר ומנוסה), זו תהיה ההלוואה הכי טובה והכי נוחה שניקח מבחינת ריביות ביחס לתנאי ההחזר.

ריביות נמוכות באופן יחסי (2.5%-3%) ותנאים נוחים מאוד להחזר (עד 30 שנים).

בפועל – ייתכן וההחזר של המשכנתה יהיה כגובה דמי השכירות.

הכי קל להסביר עם דוגמה.

נכס במרכז שעולה 2 מש”ח.

דרושים כ-500K הון עצמי ויהיו לנו עוד כ50K הוצאות עסקה כלליות (עורך דין, אולי מתווך, שמאי מקרקעין, הובלה, אולי שיפוצון וכדומה).

אז 550,000 שקלים הון עצמי דרוש והמשכנתה של 1,500,000 שקלים תעלה לנו בסביבות 6,180 שקלים לחודש למשך 30 שנים. 

השכירות על נכס דומה באותו האזור תעלה לנו כ-6,000 שקלים. 

אז… למה לא לשלם משכנתה ו-“לשלם את הכסף הזה לעצמי ולא לזרוק אותו על שכירות?”

בנקודה זו אני חייב לומר שאם היה לי שקל אחד (אחד!!!) לכל פעם ששמעתי את המשפט הזה בווריאציה זו אחרת היה לי סכום נאה מספיק כדי להגדיל את פורטפוליו הנכסים שלי בנכס נוסף…

לפני שאגיע לכלכלה ולמספרים יש כאן רכיב משמעותי מאוד שעלינו להתייחס אליו.

זה מה שמניע אותנו להתחבר עם בן/בת זוג, להביא ילדים לעולם הקשוח הזה, לגדל אותם באהבה, להפוך אותם לדור העתיד וכשזמננו יגיע ונהיה בישורת האחרונה של החיים הצלולים שלנו – נעשה כל מה שנוכל כדי לשפר את מצבם הכלכלי.

והרכיב הזה הוא הרגש והנפש.

לגור בשכירות או לקנות בית

הרכיב הרגשי הוא מה שמניע את רובינו לעשות את רוב מה שאנחנו עושים. 

עם זאת – במקרים רבים השכל צריך להיות חזק מהרגש ולו רק בשביל שנוכל להשיג את כל המטרות בחיים שלנו.

היתרונות הרגשיים של “לגור בבית משלי!!!” אל מול ההנמקות השכליות/הגיוניות. 

לא כתבתי אותן לפי סדר כלשהו. 

לכל אחד מאיתנו יש סט של צידוקים משל עצמו ועבור כל אחד יש דברים שחשובים יותר או פחות.

בניגוד למתמטיקה – זו לא מתמטיקה. 

אחת ועוד אחת לא תמיד שווים שתיים. 

אם חושבים על זה – כל התשובות וההנמקות הן תולדת של State Of Mind או כפי שיש לומר בעברית – הלך רוח. 

טיעון 3- השקעה בנכס שלא רשום על שמי

“לא בא לי להשקיע בבית שהוא לא שלי”, 

“אני מרגיש שבכל פעם שאני תולה מדף אני משביח למישהו את הנכס והמישהו הזה הוא לא אני”, 

“למה שאני עכשיו אשקיע 1,000 שקל במחיצת גבס בסלון? בשביל ליהנות ממנה חמש השנים שאני גר פה?”

אנחנו פשוט יכולים להתייחס לזה כחלק מהשכירות. 

וזאת על מנת להגיע לרמת החיים בה אני רוצה/מסוגל לחיות.

למשל – יוצא לי לא פעם ולא פעמיים לעבור עם לקוחות על השיפוצים שהם צריכים לעשות בבית (בשכירות) שהם נכנסים אליו. זה יכול להגיע לסכומים גבוהים. 

אבל חברים… זה בסדר ואפילו בסדר גמור.

יתרון נוסף הוא שזה מחזק את הקשר בינינו ובין בעל הנכס וגם לזה אתייחס מאוחר יותר.

אתייחס גם לרווחים הכלכליים ממגורים בשכירות ואיך השקעה של אלפים או עשרות אלפי שקלים בנכס יכולה להיות מהלך לגיטימי בהחלט. 

טיעון 4- חוסר יציבות מבחינת מקום מגורים

“לא בא לי שבעל הנכס יוציא אותי בסוף השנה כי הבת שלו צריכה מקום לגור”.

“בעלת הבית הזקנה שלי לא סומכת על אף אחד ולא מוכן להחתים אותנו ליותר משנה אחת…”

“יש סעיף בחוזה שאומר שבעל הנכס יכול למכור את הנכס בכל זמן ואני לא יכולה עכשיו להעביר את הילדים מסגרות באמצע השנה”.

“בעל הבית שלי קנה את הנכס להשקעה ובטוח שימכור אותו בעוד שנה”.

לגישתי זו אחת הנקודות המשמעותיות. יציבות בכלל ויציבות משפחתית בפרט.

יציבות היא אחד הדברים החשובים בחיים שלנו ובמקרים רבים הסעיף הזה יכריע בין רכישה ושכירות.

באופן אישי כאדם, בעל ואבא אני חייב לומר שהנקודה הזאת חשובה מאוד גם לי ומהווה את הבסיס לבחירת בית לגור בו.

עם זאת – אם פועלים בצורה מסודרת ניתן להגיע לשכירות יציבה.

אפילו יציבה מאוד.

בגדול הכל מתחיל ונגמר בבעל נכס שאתם מסכימים לגור אצלו לא רק מבחינת אופי המושכר (הנכס) אלא גם מבחינת המשכיר – איך שהוא נראה לכם כאדם.

אני יכול לומר שאני אישית פסלתי בעלי נכסים כי אני לא רוצה אנשים כאלו בחיים שלי.

הן כדייר והן כיועץ עבור לקוחותיי.

חשוב להבין שהחוק בישראל לטובת הדייר. לא לטובת בעל הנכס. 

יש לנו (השוכרים) סעד משפטי די חזק במקרים האלו.

עכשיו אני סוטה מעט מהעיסוק שלי שרובכם מכירים (ייעוץ פיננסי, אסטרטגיות השקעה וניהול הון) ו”מחליף כובע” ומדבר על ניהול משא ומתן.

למי שלא יודע – החברה שלי עוסקת גם בניהול משא ומתן מקצועי (אני בוגר התוכנית לניהול משא ומתן של בית הספר למשפטים של אוניברסיטת הרווארד).
הערך המצרפי של הלקוחות בכלל הכלים האלו גדול מאוד.

אז קבלו – שיעור קטן בחינם 😊

לקחת משכנתא או לגור בשכירות

אחד הדרכים שאני אוהב במיוחד הוא להיכנס לנכס ולבחון אותו רק מבחינת המגורים. 

לא לדבר אפילו על המחיר (בדוגמה זו אני משתמש בלשון זכר מטעמי נוחות. במילא הגברים הם החמוצים בחבורה אז יותר קל לי).

אחד מבני הזוג מגיע עם פרצוף חמוץ והשני הרבה יותר חייכן (אתם תחליטו אתם מראש מי ה”חמוץ”. חשוב מאוד לשמור על הדמות ושלא יהיה מצב שערורייתי בו ה”חמוץ” פתאום מחייך!).

אחרי שמסיימים את הסיבוב בנכס, ה”חמוץ” יוצא להמתין ברכב וה”חייכן” נשאר ומתנצל בשם ה”חמוץ”. 

החייכן ממשיך לשאול שאלות לגבי אופי הנכס, השכנים, בתי הספר באזור, הועד, המכולת הקרובה ועוד המון שאלות שראשית יהיו חשובות לקבלת החלטה אבל חשוב מזה – יקרבו את בעל הנכס לחייכן מבחינה מחשבתית. 

בנקודה זו אציין כי לא שואלים שאלות כי באמת מעניינות אותנו התשובות אלא כדי שבעל הנכס יענה וידבר. 

החייכן מסיים את הפגישה בחיוך ואומר לבעל הנכס שישלח לו את החוזה ושהוא יחזור אליו בהקדם.

עוברים בזריזות על החוזה עם עורך דין ומכניסים את השינויים הדרושים כדי שהוא יהיה הוגן. 

יומיים אחרי החייכן מטלפן ומבקש להיפגש שוב. 

הפעם החמוץ – שסיים את חלקו – נשאר בבית.

בפגישה החייכן אומר שהבית מאוד מצא חן בעיניהם אבל כמה דברים שהחמוץ היה רוצה לסדר. 

“מבחינתנו זה יהיה על חשבוננו”. מדובר על כמה מדפים, וילונות, גופי תאורה, נישת גבס, החלפת ברזים וכדומה. 

“אבל…”  אומר החייכן בחיוך, “לחמוץ חשובה מאוד היציבות ולכן היינו רוצים לעשות חוזה לטווח ארוך”.

בעל הנכס – שכבר התחבר לחייכן – הרבה יותר רצפטיבי לקבלת שינויים כאלו משהוא היה בתחילת המו”מ וייתכן ויסכים.

אם לא מסכים – פורסים לפניו 60 צ’קים עוקבים עם השם שלו עליהם.
ולצורך העניין – משלמים תוספת שכירות של מאתיים שקלים (למשל) בכל שנתיים. כדי שיהיה הוגן ומקובל.

עובדתית – רוב האנשים שרואים מאות אלפי שקלים עם השם שלהם על הצ’קים שמונחים על השולחן יהיה קלים יותר לשכנוע.
פשוט – לא קל להישאר אדישים לסכומים כאלו.
אפשר גם לומר בקול את הסכום הכולל.
למשל – “הנה הכנתי כאן צ’קים על סכום כולל של 385,000 שקלים”.

היסטורית – אין לכם מושג כמה פעמים עשיתי את זה עבור לקוחות ושיניתי להם את החיים לטובה 😊

והנה הושגו כמה מטרות: יציבות מבחינת מקום מגורים ומקום נאה לדור בו לכמה שנים.

יש לקחת בחשבון שזה ממש על קצה המזלג.
יש עוד הרבה דברים שניתן לעשות אבל עובדתית והיסטורית – הטריק הזה עובד כל פעם מחדש.

הסיכון שאתם לוקחים פה הוא השקעה של כמה שעות עבודה וכמה עשרות שקלים כי צריך לכתוב שישים צ’קים מראש.

זה לא עוזר אם רק אומרים את זה כמו שאומרים “אני אתן לך 60 צ’קים מראש!”. 

צריך להציג את הצ’קים בפני בעל הנכס (באמת… הכינו את הצ’קים מראש!).

עד כאן דיברתי על הדברים ש”בשוליים”. המהות האמיתית תגיע עכשיו:

טיעון 5- לא חבל לזרוק את הכסף לשכירות כשאפשר להשקיע אותו במשכנתה?

או במילים אחרות – “תשלום שכירות אל מול תשלום משכנתה”.

זה הבסיס הכלכלי של כל המאמר. 

אז בבקשה…

שכירות או משכנתה?

כדי לדייק את תשובתי אני חייב להניח כמה הנחות יסוד חשובות.
אם נשנה אותן תשתנה תשובתי.
אפשר כמובן לשנות את הנתונים ולנתח את הדברים מחדש.

אבל לצורכי המאמר – אלו הנחות היסוד.

א. מי ששואל את השאלה רוצה לגור במקום שהוא אזור ביקוש קרי מרכז. לא פריפריה.

ב. מהות הסוגייה – “היכן נכון יותר לשים את הכסף? בדירה למגורים או בנכס להשקעה?” (אם לא מתכוונים לעשות כלום עם הכסף אז אין טעם לפוסט הזה בכלל…).

ג. משק הבית יציב מבחינה כלכלית וההכנסות מאפשרות מגורים בשכירות או תשלום משכנתה. אני חייב לומר שכבר ראיתי משקי בית שחייבים לעבור מהמרכז כי הם לא יכולים לעמוד בתשלומים ונמצאים במעגל אין-סופי של הלוואות.
אני לא מדבר על לחיות בחיסכון אלא להיות בשליטה על ההוצאה. לדעת כמה יוצא בכל חודש ועל מה.
הנקודה הזאת חשובה מאוד והתעלמות ממנה משמעה עצימת עיניים אל מול המציאות. 

ד. לא קיבלתי מתנה (מההורים למשל) כסף ש”צבוע” לרכישת דירה למגורים בלבד.

בעיקרון – במקרים רבים אני מקבל מלקוח משפט כזה “יש לי 500K מההורים אבל זה רק לרכישת דירה כאן בארץ… לא להשקעות אחרות”. 
מדובר בכסף “צבוע” המיועד רק לרכישת הבית למגורים.
אם אני לא יכול למכור את הדירה לעולם ואם אני “חייב” לגור בדירה על פי עקרונות המתנה שקיבלתי אז אכן עדיף לי שמישהו ייתן לי מאות אלפי שקלים במתנה.
אם אני לא יכול למכור את הנכס לעולם אז כמובן שמבחינה כלכלית עדיף לי לשלם משכנתה מאשר שכירות. 

בסופו של דבר חלק מהתשלום הוא ריבית וחלק הוא קרן. את הקרן אני “מזריק” לקירות הבית וכך מקבל אחוזי בעלות גבוהים יותר עבור על הנכס שלי. כך שלטווח הארוך זה אכן עדיף מאשר לא לקבל מתנה בכלל…

אבל… אם אני בעל רצון חופשי בנושא ואם יש בידיי ההחלטה באם לגור בשכירות בX שקלים או לגור בבית על שמי שהמשכנתה עליו היא Y שקלים – אזי מבחינה כלכלית והגיונית חד וחלק עדיף לגור בשכירות (בהינתן הנחות היסוד של המאמר).

הקטע… שהדברים לא תמיד כל כך קלים כי קשה להשוות בין הנכסים.
השכירות לא תמיד תהיה זהה להחזר המשכנתה.
במילים אחרות – אנחנו חייבים להשוות “תפוחים לתפוחים” – אי אפשר להשוות תפוחים לאגסים. 

דוגמה

נניח ויש לי 700K. ואחרי שקיימתי את עצמי ואת משפחתי ברמת החיים שאנחנו מסתפקים בה – נשאר לי סכום של 8,000 שקלים בחודש.
הנתון הזה מייצג את “הוצאות משק הבית” ללא סעיף מגורים (שכירות או משכנתה). 

ואני אכן מקיים את ארבע הנחות היסוד של המאמר (אני מתכוון לגור באזור ביקוש, הכסף ינותב למגורים או להשקעה, אני ממושמע מבחינה כלכלית והכנסתי יציבה ולא קיבלתי מתנה שמחייבת אותי לקנות בית למגורים ולגור בו).

והנכס שאני רוצה לגור בו הוא דירה שעולה 2,500,000 שקלים. 

השכירות על הדירה תהיה כ- 6,000 שקלים לחודש ואחרי חישוב קל אני יכול לומר שההחזר של המשכנתה ל-30- שנים יהיה 7,900 לחודש.
אני מזכיר – השכירות לא תהיה בהיקף המשכנתה בהינתן דירה של 2.5 מש”ח. זו הדוגמה וכמובן שניתן לבצע ניתוח נוסף על נכס אחר.

הנתון הזה כמובן שישתנה מאתר לאתר.

עכשיו אני מדבר איתכם על אחד מתחביבי, עובר איתכם לרגע לפיזיקה תיאורתית ומתחיל לדבר על תיאוריה היקומים המקבילים.

לפי התיאוריה הזאת – בכל רגע נתון לכל ציר הזמן יש מספר אין סופי של יקומים בהם מתרחשות מספר אין סופי של מציאויות שונות.

פיזיקה תיאורטית בכלל ותיאוריה היקומים המקבילים בפרט הם אכן תחומים מרתקים – אך לא אתעכב עליהם עכשיו… 😊

אז אדבר עכשיו על שני יקומים:

יקום 1: בו אני קונה את הדירה, משלם סכום של 650K כתשלום ראשון, משלם משכנתה שההחזר שלה הוא 7,900 שקלים לחודש למשך 30 שנים וגר בה.

יקום 2: בו אני שוכר את הדירה המדוברת ב6,000 שקלים ומשקיע את הכסף במקום אחר.

אלו לא מספרים שהופכים את הדוגמה לקלה יותר.

אך כמו בכל דבר בחיים – עושים מה שנכון ולא את מה שקל.

נכס במרכז שעלותו 2.5 מש”ח יושכר בכ6,000 שקלים לחודש ומשכנתה של 75% למשך 30 שנים תהיה אכן בהיקפים של כ7,900 שקלים לחודש. 

לרוב החזרי המשכנתה במרכז יהיו גבוהים יותר מהשכירות על אותו הנכס. 

מאוד חשוב להשוות מוצרים זהים ולא רק רעיוניים.

כל מי שחושב שהשכירות והמשכנתה באזורי הביקוש על אותו נכס יהיו זהים – טוב יעשה אם יבחן את המחירים בשוק… ואם יש אכן מצב כזה – הוא אנומאלי לחלוטין ובלתי ניתן להכפלה. 

יקום 1

ביקום 1 אני נהנה לומר ש”אני גר בבית משלי” למרות שעובדתית הבית של הבנק. 

ב100% משועבד לבנק. 

אם אני לא עומד בהתחייבויות שלי הבנק לוקח את הבית.

אומנם סכום של 7,900 זה לא סכום קטן לשלם עבור סעיף “מגורים” אבל אני נהנה לומר לכל מי שרוצה לשמוע “יש לי בית משלי!”.

(תאכלס – ככל הנראה יש מי שיהנה לומר גם למי ש*לא* רוצה לשמוע…)

אגב – המינוח המדויק יותר יהיה לומר “יש לי בית על שמי”. 

מאחר ובאמת יש בית על שמי. למרות שהוא לא שלי ב100%.

נכס שלי ב100% הוא נכס ללא משכנתה. 

זו ללא ספק טעות כלכלית אדירה (בית לא ממונף) עבור אנשים שההון הכולל שלהם הוא לא שמונה ספרתי – אבל זה באמת חומר למאמר אחר. 

אני מניח שרוב הקוראים שמעו את המינוח “לוח שפיצר”.

זוהי שיטה לחישוב החזרי הלוואות. במקרה שלנו – הלוואת המגורים, המשכנתה.

החזר הלוואה של 7,900 שקלים יגלם בתוכו כ5,300 שקלים שהם תשלומי הריבית ועוד כ-2,600 שקלים שהם החזר הקרן.

במילים אחרות (ובתחילת חייה של המשכנתה): 

כ68% מהסכום שאני משלם למשכנתה הולך כתשלום לבנק עבור שירותיו הטובים.

וכ32% מהסכום הולך למעשה להקטנה החוב. כלומר – זה כסף שאני מחזיק לנכס. כלומר – אני מגדיל את אחוזי הבעלות שלי בנכס אל מול הבנק.

בנקודה זו אומר שיש משמעות עצומה לשילוב של יועץ משכנתאות מוכשר בתהליך. 

בסופו של דבר מדובר בעסקה הכי גדולה בחיים של רוב האנשים.
מין הראוי שתשכרו שירותיו של מומחה בתחום המימון כדי לטייב את המספרים.
אנחנו עובדים עם כמה יועצי מימון מנוסים שמספקים תוצאות יוצאות מהכלל.
אני בכוונה אומר יועצי מימון כי ייעוץ משכנתאות זה רק חלק מהעבודה שלהם.
בעיקרון הם מומחים בלהשיג “כסף זול” עבור ההשקעות/המהלכים שאנחנו יוצקים לתכנון הפיננסי ארוך הטווח.

כאן אציין כי גורמים רבים משפיעים על ההחזר כמו גובה המשכורות של משק הבית, דירוג האשראי של משק הבית, הלוואות קיימות, התנהלות עבר, יציבות הנכס עצמו, מצב הרישום של הנכס ועוד.

אז אני חי את חיי, עובד, מקיים חיי משפחה בריאים, אוכל פירות וירקות בחמישה צבעים (חשוב מאוד) ומשלם משכנתה בכיף.

בכל חודש יש לי סכום של כ-2,600 שקלים שאני משלם כקרן מתוך החזר המשכנתה שנכנס בחזרה לקירות.

כלומר – אני מגדיל את ההון שלי ב2,600 שקלים וזה תוצאה של יגיעה אישית (עבודה) בלבד. 

אני מגדיל את אחוזי הבעלות שלי בנכס כי יש לי יותר ממנו ככל שאני משלם יותר משכנתה. 

הגיוני.

ככל הנראה תהיה עליית ערך קטנה של הנכס אבל מאחר ומדובר בנכס באזורי ביקוש (קרי מרכז) – לא סביר שהיא תהיה משמעותית ללא אלמנט של השבחה כלשהו. 

בפועל – אני ממשיך למכור את הזמן שלי (זה מה שעושים שכירים ועצמאים – מוכרים את הזמן שלהם בשביל תגמול כספי).

אם לסכם את התוצאות הכלכליות של החיים ב”יקום 1″ – אני גר ב”בית משלי” שהוא למעשה של הבנק, ממשיך לעבוד כמו חמור ואישתי עובדת כמו אתון (אתון – הנקבה הביולוגית של החמור) וההון המשפחתי גדל ב2,600 שקלים בחודש.

בעוד שלושים שנה – צמד החמורים יהיו זקנים, עייפים וסחוטים – הבית יהיה שלהם “על אמת” כי לא תישאר משכנתה לשלם.

באותה הנקודה, לי ולאישתי (החמור והאתון) אומנם יש “בית משלנו” אבל אין לנו איך לעזור לילדים שלנו בעודנו בחיים.
כי את כל המשכורת שלנו ניתבנו לתשלום המשנכתה.
הקטע – שאנחנו מאוד רוצים לקנות דירה לכל ילד אבל המציאות הזאת לא תמיד תהיה מנת חלקינו… כי יש לנו “בית משלנו”.

טוב… הגיע זמנו של יקום 2

להזכירכם – ביקום 2 אני שוכר את הדירה ב-6K לחודש, נשארים לי 2K בחודש לחיסכון ויש לי 700K הון עצמי שפנויים להשקעות שונות. 

אז דבר ראשון – אני נועל את בעל הבית לחמש שנים כמו שכתבתי שאעשה (והנה הלכו להם 60 צ’קים).
בנקודה זו אסייג כי למרות שהחוזה הוא לחמש שנים – הוא למעשה חוזה של שנה עם ארבע אופציות. כך שעדין תהיה לנו הגמישות לעבור אם צריך (אין בדברים משום ייעוץ משפטי – חובה להיוועץ בעורך דין המומחה בדיני מקרקעין).

משקיע כ20K (נניח) בשיפוץ נאה אם יש צורך.
זאת על מנת לרענן את הדירה כדי שתהיה לנו (לאישתי, למשפחתי ולי) תחושה טובה כשאנחנו גרים בה בחצי העשור או העשור הקרוב.

קונה דירה בפריפריה. שתעלה כמיליון שקלים. 

מדובר בדירה נאה ומרווחת. 
המשפחה שתגור בה תהיה מוגדרת כנמצאת בעשירון השני או השלישי הגבוהים באותה הפרובינציה. 

כלומר – הדיירים שלי יהיו ב20% ממקבלי המשכורות הגבוהים ביותר באותו האזור.

זה נתון חשוב מאוד כשאנחנו באים לבחון את רמת הסוציו אקונומי של האוכלוסייה במקום בו אנחנו משקיעים.

הון עצמי דרוש 250K ועוד כ40K עלויות עסקה (עו”ד, ייעוץ משכנתאות, איתור נכסים מקצועי). 

המשכנתה אמורה לעמוד על כ3,150 שקלים לחודש ואילו השכירות אמורה להיות כ3,300 בחודש. 

מספיק שנתקלנו באירוע תחזוקה במהלך השנה – קיבלנו השקעה שאינה תזרימית בכלל.

כלומר – 290K שלא עובדים בשום צורה כרגע.

נשאיר את השקעה הזאת בצד כרגע ונדבר על משהו אחר. 

נותרו לנו עוד כ-390K שקלים.

לוקח סכום של 50K ושם אותם ב”אפיק פח” שנותן לי תשואה עצובה של 3% שנתי אבל זמין לי ברמה שאני יכול לקרוא לכסף תוך כמה ימים. 

לכל אירוע שלא יבוא…
אני אישית לא חסיד גדול של המינוח “כסף לבן ליום שחור” או “כסף ליום גשום” וגם לא “קרן חירום”.
אנחנו לא צריכים אפילו להכניס לז’ארגון שלנו את המילים השליליות האלו.

בעולם שלי כל הימים שטופי שמש, בהירים ונעימים.
עם זאת – דברים קורים ואנחנו מתכוננים אליהם.
זה הכל.
רוצים שם טוב?
“קרן נזילה”.
זהו.
בנימה אישית – אני מאוד אוהב ימי גשם ולמעשה מחכה להם כל השנה!

גשם של טיפים תכנון פיננסי

נותרו 340K להשקעה. 

כאן אנחנו נכנסים לעולם ענקי של השקעות שונות.

המגוון באמת רחב וקצרה היריעה מלדבר על כולם.

בעיקרון יש כמה סוגי השקעה בסיסיים שמתוך כל אחד מסתעפים כמה עשרות/מאות תתי אפיקים שונים.

  1. השקעה בחוב.
  2. השקעה בנדל”ן.
  3. השקעה בשוק ההון.
  4. השקעה בעסקים ובסחורות.
  5. השקעה דרך קרן שעושה אחד או יותר מהנושאים (יש קרנות שמשלבות בין שלושה נושאים למשל מטעמי פיזור סיכונים).

כדי לא “להפלות” אף סוג של השקעה – אתייחס כרגע להשקעה כלשהי שתניב לי כ6% נטו שנתי. 

יש אפיקים שיניבו מעט פחות, יש אפיקים שיכולים להניב הרבה יותר.

וכמו בכל השקעה (אצלי לפחות) – אני אשקיע מעט משאבים על מנת לבצע בדיקות נאותות כדי למזער ככל שניתן את הסיכון שלי בהתקשרות עם אותו גוף/חברה/יזם.

אז אוכל לומר שמתוך הון של 340K ובהנחה ומדובר בהשקעה יחסית “בינונית” ולא שתיים “קטנות” אז אני עתיד להוציא 10K על הבדיקות וכ330K על ההשקעה עצמה.

תשואה של 6% מתורגמת לכדי הכנסה של 1,650 שקלים בחודש (לפעמים אקבל פי שלוש מזה בכל רבעון ולפעמים כל חודש. מאוד משתנה אבל זה לא באמת משנה ברמה השנתית).

אז כרגע הצלחתי “לצבוע” 690K מתוך ההון הראשוני שלי.

עשיתי שיפוצון נעים לדירה המגורים שלי, קניתי נכס בפריפריה, ביצעתי השקעה בדוקה ואחרי שתוצאות הבדיקה היו מספקות – ביצעתי את ההשקעה שלי. 

ועכשיו להשקעה החשובה ביותר – אחרי שסיימתי את כל התיק המפואר הזה – אני מנתב את ה10K האחרונים ומזמין צימר לסופ”ש ארוך וכל המשפחה מתפננת לה בכיף.

מדובר בסוג של “הכל כלול” ואני מתכוון להתעקש של מגש פירות חתוכים אחרי 21:00 בערב. 

ג’קוזי – יתרון.

ג'קוזי

יש לשים לב שאם מבצעים את ההשקעה הזה בצורה טובה מדי – ייתכן וכעבור תשעה חודשים יקרה אירוע מבורך ומשמח שיגרור שינוי באקסלים של הוצאות משק הבית, אולי רכישת רכב חדש אבל ללא ספק – שמחה ענקית!

רק אומר…

הסיכום הוא שיש לי נכס שמשלם על עצמו (הדירה בפריפריה), אני מצליח לחסוך כ2,000 שקלים בחודש (ההבדל בין יכולת החיסכון שלי אחרי שקיזזתי ממנה הוצאות מחייה ובין השכירות), ועוד הכנסה של 1,650 שקלים בחודש מההשקעה.

וכל זה כשיש לי קצת יותר מ50K ב”קופת הפח” הנזילה שלי ממנה אני יכול לקרוא לכסף תוך שלושה ימי עבודה. 

כלומר – חיסכון של כ43K בשנה.

אז עוברות להן שלוש שנים והצלחתי לחסוך בהם 120K (היינו צריכים לעשות יישור שיניים לילד וגם היה תיקון מפתיע לרכב).

זה נכון שאי אפשר באמת לעשות עוד השקעה כזאת עם 120K אבל יש עוד משהו שקורה אחרי כשלוש שנים.

הדירה בפריפריה עושה מה שהיא היתה אמורה לעשות וייתכן ועכשיו היא הבשילה מבחינת עליית הערך ומוכנה למכירה.

ייתכן מאוד שהערך שלה עלה לכדי 1.18 מש”ח.

בנקודה זו אציין כי כל מי שמבטיח לכם עליית ערך הוא שקרן או אידיוט.

מאחר ואני רוצה לצאת מנקודת הנחה שכל האנשים טובים – ככל הנראה מדובר באידיוט!

אין ערובה לכלום כמובן.

אבל היות והנכס נקנה עם מאתר נכסים מקצועי – רב הסיכוי שתהיה עליית ערך קלה.

בהמשך הדברים אני יוצא מנקודת הנחה שהיתה עליית ערך של 180K בשלוש שנים. 

זה מאוד הגיוני וממש לא פנטזיונרי אם עושים דברים כמו שצריך.

מניסיון אישי שלי כאדם פרטי וגם של לקוח או שניים (מקסימום שלושה!).

אז אני מוכר. 

יוצא עם 430K שמפולחים בצורה הזאת:

סכום ראשוני ששמתי על הנכס – 250K. 

רווח מהמכירה – 180K.

עלויות העסקה הראשונית – לא מגולמות כאן מאחר והן הלכו ולא חוזרות אלינו. 

ככה זה בעסקים מנוהלים.

אני משכפל את העסקה הראשונה (250K ועוד סכום של 40K ברכישת נכס אחר בארץ במיקום אחר ככל הנראה).

ונשארים לי ביד 140K.

מצרף אותם לסכום שחסכתי בשלוש השנים האחרונות.

והנה להם עוד 300K שמחולקים ל290K עסקה ו10K בדיקות נאותות.

בלי להתעסק עם סוגי ההשקעות הזמינות שלנו – מדובר בהכנסה נוספת של כ1,400 שקלים בחודש.

שמצטרפים ל3,650 הקודמים מה שמביא אותנו ליכולת חיסכון של 5,050 שקלים בחודש שמביאים אותי לחיסכון של כ-60K בשנה.

וכן הלאה.

אני יכול להמשיך ולהמשיך בהשוואה המרתקת בין שני היקומים בהם אני חי. 

הראשון בו “יש לי בית משלי” שלא באמת שלי עד שינקפו להן 30 שנים של עבודה רצופה ובין היקום השני בו אני בוחר להשקיע את הכסף שלי.

אבל לדעתי אחרי קצת יותר מ3,700 מילים (ספרתי) נראה לי שהבנתם לאן אני חותר…

אם לקצר את המאמר – רכישת נכס למגורים (בתנאים שרשמנו למעלה) היא דבר לא כלכלי.

עם זאת – ייתכן בהחלט וזה הדבר הרגשי שאנחנו נרצה לעשות אבל אז עלינו להבין את המשמעויות ובמיוחד – את החלופות.

אני כיועץ לא “דוחף” את הלקוחות לכדי החלטה זו או אחרת.

אני בהחלט “דוחף” אותם לכדי קבלת החלטות מתוך הבנה ולא רק “כי בא לי”.

עם כל הכבוד – “בא לי” זו טרמינולוגיה של גני ילדים. 

לא של אנשים בוגרים. 

בנקודה זו חשוב לי לציין כי יש גם אלטרנטיבות אחרות שניתן וצריך לקחת בחשבון.

  1. רכישת דירה קטנה למגורים למשך כמה שנים בזמן שמשקיעים את יתרת הכסף במקום אחר או שהתקבלה החלטה ש”אנחנו מסכימים לגור בשכירות חמש שנים” ורק אז לקבל החלטה חדשה.
  2. רכישת הדירה כבר היום אבל מינוף נכסים אחרים אם ישנם כדי לעשות את ההשקעה הראשונה. 
  3. רכישת דירה למגורים ובמקביל לקבל החלטות אמיצות הנוגעות להתנהלות הכלכלית של משק הבית. 

כמו למשל – החלטה שאנחנו חוסכים 5K בחודש כל חודש. זה מתורגם ל60K בשנה ולהשקעה הממונפת הראשונה אחרי שנתיים בערך.

כל החלטה מושכלת שנקבל על סמך נתונים אמפיריים ומדויקים היא מבורכת בעיניי.

אם מתקבלות החלטות על בסיס “בא לי” – זה כבר פחות אחראי בעיניי.

בית

בטח שאלתם “ומה אתה עושה?”

בכל מה שקשור למעשים בכלל ולפיננסים בפרט – אני הדוגמה הכי קיצונית למינוח

שאני חי לפיו  “Walking The Talk”

כלומר – אם אני מדבר על זה – ככל הנראה כבר עשיתי את זה כמה פעמים בעבר וככל הנראה אמשיך לעשות את זה בעתיד.

אני גר במשק מקסים באזור השרון. 

עלותו כ10 מש”ח. 

אז… מה דעתכם – האם קניתי אותו עם הון עצמי של 3 מש”ח והחזר משכנתה של 25K בחודש או שהכסף שלי מנותב למקומות אחרים ועושה לי עוד כסף?

לי אישית מאוד חשוב שהייעוץ שאנחנו מספקים ללקוחות יהיה תואם את הדרך בה אנחנו חיים.

אומנם לקוחות רבים שלנו מוגדרים כ”לקוחות מסווגים” (או משקיעים כשירים לפי הרשות לניירות ערך) שההון הכולל שלהם הוא משמונה ספרתי – הגישה הזאת תמיד תהיה מדויקת.
וככל שהנכס למגורים עולה יותר – כך הגישה הזאת של לגור בשכירות יותר נכונה כלכלית.
בית פרטי בהוד השרון שערכו 8 מש”ח לעיתים יגלם משכנתה של 6 מש”ח.
השכירות עליו תהיה פחות מ15K בחודש וככל הנראה תהיה הוצאה רווחית מאוד.

יש עוד דברים רבים שאני עושה ובעיקר בתחום ההשקעות הבדוקות.
יש עולם ענקי של השקעות ואנחנו חשופים לעשרות אפיקים.
לכל השקעה יש פרוטוקול בדיקות נאותות שונה וכל זאת כדי לוודא שאנחנו עושים את ההחלטות הנכונות.

אסיים בטיפ קטן לכל סוג השקעה שאי פעם תעשו:
“היציבות של ההשקעה הרבה יותר חשובה מהתשואה המוצגת”.

המאמר נכתב על ידי אורי לב ארי. הבעלים של חברת WDT העוסקת בייעוץ ובתכנון פיננסי ומתמחה באסטרטגיות השקעה ובניהול הון.
זה הדף העסקי שלהם: https://www.facebook.com/Wdt-פיננסים-והשקעות-תכנון-וניהול-פיננסי-509455669535544/

Print Friendly, PDF & Email
שתפו את חבריכם😀

2 תגובות

  1. המאמר הכי מלמד שהיה פה לאחרונה. מפורט מנומק- אין גימיקים. רק ידע ששווה כסף.
    עוד מאורי בבקשה!

כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *

ריכזנו הטבות שוות במסחר עצמאי, הכל במקום אחד, לך רק נותר לבחור את ההטבה המתאימה ביותר עבורך