לגור בשכירות או בבית עם משכנתה

אז אדבר עכשיו על שני יקומים:

יקום 1: בו אני קונה את הדירה, משלם סכום של 650K כתשלום ראשון, משלם משכנתה שההחזר שלה הוא 7,900 שקלים לחודש למשך 30 שנים וגר בה.

יקום 2: בו אני שוכר את הדירה המדוברת ב6,000 שקלים ומשקיע את הכסף במקום אחר.

אלו לא מספרים שהופכים את הדוגמה לקלה יותר.

אך כמו בכל דבר בחיים – עושים מה שנכון ולא את מה שקל.

נכס במרכז שעלותו 2.5 מש”ח יושכר בכ6,000 שקלים לחודש ומשכנתה של 75% למשך 30 שנים תהיה אכן בהיקפים של כ7,900 שקלים לחודש. 

לרוב החזרי המשכנתה במרכז יהיו גבוהים יותר מהשכירות על אותו הנכס. 

מאוד חשוב להשוות מוצרים זהים ולא רק רעיוניים.

כל מי שחושב שהשכירות והמשכנתה באזורי הביקוש על אותו נכס יהיו זהים – טוב יעשה אם יבחן את המחירים בשוק… ואם יש אכן מצב כזה – הוא אנומאלי לחלוטין ובלתי ניתן להכפלה. 

יקום 1

ביקום 1 אני נהנה לומר ש”אני גר בבית משלי” למרות שעובדתית הבית של הבנק. 

ב100% משועבד לבנק. 

אם אני לא עומד בהתחייבויות שלי הבנק לוקח את הבית.

אומנם סכום של 7,900 זה לא סכום קטן לשלם עבור סעיף “מגורים” אבל אני נהנה לומר לכל מי שרוצה לשמוע “יש לי בית משלי!”.

(תאכלס – ככל הנראה יש מי שיהנה לומר גם למי ש*לא* רוצה לשמוע…)

אגב – המינוח המדויק יותר יהיה לומר “יש לי בית על שמי”. 

מאחר ובאמת יש בית על שמי. למרות שהוא לא שלי ב100%.

נכס שלי ב100% הוא נכס ללא משכנתה. 

זו ללא ספק טעות כלכלית אדירה (בית לא ממונף) עבור אנשים שההון הכולל שלהם הוא לא שמונה ספרתי – אבל זה באמת חומר למאמר אחר. 

אני מניח שרוב הקוראים שמעו את המינוח “לוח שפיצר”.

זוהי שיטה לחישוב החזרי הלוואות. במקרה שלנו – הלוואת המגורים, המשכנתה.

החזר הלוואה של 7,900 שקלים יגלם בתוכו כ5,300 שקלים שהם תשלומי הריבית ועוד כ-2,600 שקלים שהם החזר הקרן.

במילים אחרות (ובתחילת חייה של המשכנתה): 

כ68% מהסכום שאני משלם למשכנתה הולך כתשלום לבנק עבור שירותיו הטובים.

וכ32% מהסכום הולך למעשה להקטנה החוב. כלומר – זה כסף שאני מחזיק לנכס. כלומר – אני מגדיל את אחוזי הבעלות שלי בנכס אל מול הבנק.

בנקודה זו אומר שיש משמעות עצומה לשילוב של יועץ משכנתאות מוכשר בתהליך. 

בסופו של דבר מדובר בעסקה הכי גדולה בחיים של רוב האנשים.
מין הראוי שתשכרו שירותיו של מומחה בתחום המימון כדי לטייב את המספרים.
אנחנו עובדים עם כמה יועצי מימון מנוסים שמספקים תוצאות יוצאות מהכלל.
אני בכוונה אומר יועצי מימון כי ייעוץ משכנתאות זה רק חלק מהעבודה שלהם.
בעיקרון הם מומחים בלהשיג “כסף זול” עבור ההשקעות/המהלכים שאנחנו יוצקים לתכנון הפיננסי ארוך הטווח.

כאן אציין כי גורמים רבים משפיעים על ההחזר כמו גובה המשכורות של משק הבית, דירוג האשראי של משק הבית, הלוואות קיימות, התנהלות עבר, יציבות הנכס עצמו, מצב הרישום של הנכס ועוד.

אז אני חי את חיי, עובד, מקיים חיי משפחה בריאים, אוכל פירות וירקות בחמישה צבעים (חשוב מאוד) ומשלם משכנתה בכיף.

בכל חודש יש לי סכום של כ-2,600 שקלים שאני משלם כקרן מתוך החזר המשכנתה שנכנס בחזרה לקירות.

כלומר – אני מגדיל את ההון שלי ב2,600 שקלים וזה תוצאה של יגיעה אישית (עבודה) בלבד. 

אני מגדיל את אחוזי הבעלות שלי בנכס כי יש לי יותר ממנו ככל שאני משלם יותר משכנתה. 

הגיוני.

ככל הנראה תהיה עליית ערך קטנה של הנכס אבל מאחר ומדובר בנכס באזורי ביקוש (קרי מרכז) – לא סביר שהיא תהיה משמעותית ללא אלמנט של השבחה כלשהו. 

בפועל – אני ממשיך למכור את הזמן שלי (זה מה שעושים שכירים ועצמאים – מוכרים את הזמן שלהם בשביל תגמול כספי).

אם לסכם את התוצאות הכלכליות של החיים ב”יקום 1″ – אני גר ב”בית משלי” שהוא למעשה של הבנק, ממשיך לעבוד כמו חמור ואישתי עובדת כמו אתון (אתון – הנקבה הביולוגית של החמור) וההון המשפחתי גדל ב2,600 שקלים בחודש.

בעוד שלושים שנה – צמד החמורים יהיו זקנים, עייפים וסחוטים – הבית יהיה שלהם “על אמת” כי לא תישאר משכנתה לשלם.

באותה הנקודה, לי ולאישתי (החמור והאתון) אומנם יש “בית משלנו” אבל אין לנו איך לעזור לילדים שלנו בעודנו בחיים.
כי את כל המשכורת שלנו ניתבנו לתשלום המשנכתה.
הקטע – שאנחנו מאוד רוצים לקנות דירה לכל ילד אבל המציאות הזאת לא תמיד תהיה מנת חלקינו… כי יש לנו “בית משלנו”.