חיפוש
סגור את תיבת החיפוש

משכירי דירות? מהם הסעיפים שאתם חייבים שיהיו בחוזה השכירות?

משכירי דירות הסעיפים שאתם חייבים בחוזה השכירות

תוכן עניינים

זמן קריאה 6 דקות

דף הבית » נדלן » משכירי דירות? מהם הסעיפים שאתם חייבים שיהיו בחוזה השכירות?


משכירי דירה – אל תשכירו דירה בלי שווידאתם שיש לכם את הפרטים האלו בהסכם השכירות

אם אתם משתמשים בהסכם שכירות שלא קראתם אותו במקרה הרע, שלא הבנתם את תנאיו או לא התאמתם אותו לסוג השכירות והמאפיינים המשתנים שלה במקרה הפחות רע – אתם עלולים להימצא במצב בו עניינים פעוטים ושגרתיים כמו קבלת דמי השכירות יכולים להיות בעיה גדולה. מלבד חוסר הנעימות והזמן שנלווה במצב בו הדירה שלכם או השוכר מעסיקים אתכם, יכולים להיגרם לכם נזקים כספיים משמעותיים. אז אילו נקודות בהסכם השכירות דורשות תשומת לב לפני חתימתו? על כך במאמר שלפניכם.

אם אתם משכירי דירות, בוודאי אתם מחפשים שני דברים, מיטוב ההשקעה בדירה (תשואה, עליית ערך) וראש שקט בקשר לדירה, כך שדמי השכירות החודשים יכנסו עם מינימום התעסקות מצדכם.

חוזה שכירות לדירה אשר מנוסח ובנוי בצורה נכונה, יכול לתרום באופן משמעותי לשני הדברים הללו, ויכול לשמש אותנו מספר שנים.

רבים ממשכירי הדירות משתמשים בחוזים שקיבלו ממכרים, או שהורידו מהאינטרנט, מבלי להבין או לתת את הדעת על המאפיינים האישיים שלהם, על מאפייני הדירה ועל מאפייני השוכרים.

במידה ומשכירי הדירות לא מקדישים מספיק תשומת לב לתנאים הכתובים בהסכם, הם יכולים למצוא עצמם ביום בהיר אחד עם חיובי מס גבוהים, נזקים כספיים בגין אי תשלום דמי שכירות, מימון מכיסם של נזקי הדירה וכדומה. לכן לפני חתימת הסכם יש לתת את הדעת למספר נקודות ולוודא שהן תואמות את המאפיינים של הצדדים ושל הדירה.

גם אם תנאים אלו מופיעים בהסכמי השכירות בהם אתם משתמשים, הבנת מטרתם תיתן לכם יכולת לנהל משא ומתן מול השוכר הפוטנציאלי, לדעת מה חשוב ומה פחות, על מה אפשר לוותר או להתגמש ועל מה לא – במסגרת ניהול הסיכונים שלכם.

במאמר זה אציג ראשית את הבעיה ולאחר מכן אציג פתרון שיש בו למנוע את אותה הבעיה.

הבעיה: ניהול הליך משפטי נגד השוכר עקב חובות שיצר

הליך משפטי עשוי לקחת זמן עד שכספים יגיעו אליכם, הקדשת זמן לכתיבת תביעה או כסף לשכירת עו”ד שיגיש תביעה בשבילכם, השקעת זמן בניהול ההליך כמו התייצבות לדיונים, תצהירים וכדומה.

חשש משמעותי של משכירי דירות הוא, שמא השוכר יגרום נזק לדירה או למתקניה, לא ישלם את דמי השכירות, יצור חובות כלפי וועד הבית ועוד.
לנושא זה אציע שתי פתרונות:

פתרון ראשון – להגדיר בפירוט את חובות השוכר

יש להגדיר בפירוט את חובות השוכר, על מנת להפחית את הסיכוי לנהל הליך עקב חובות או נזקים שעלול ליצור השוכר. לדוגמא אם יש בדירה מזגן, יש לציין זאת בחוזה. יש צורך לקבוע שמחובתו של השוכר לנקות אחת לכמה חודשים את המסנן של המזגן, זאת על מנת למנוע מצב בו יגרם נזק למזגן ותצטרכו לשלם לטכנאי עבור ביקור ותיקון המזגן. הדבר נכון גם למוצרי חשמל אחרים הדורשים תחזוקה. דוגמא נוספת היא, אם יש בחצר הדירה רצפת דק, אז יש לאסור על הבערת אש בשטח החצר. אם קיים בדירה פרקט, יש לציין מה אסור לעשות בשטח הדירה, כך הדברים יהיו ברורים, וכך נוכל למנוע טענות מצד השוכר כי הנזק שנוצר אינו באשמתו עקב כך שלא הונחה על ידכם כיצד יש לנהוג (אפילו כשאמרתם את הדברים בעל פה, לאור הנטייה האנושית לשכוח דברים שלא נכתבו).

פתרון שני – קבלה מראש של מספר בטחונות שיקנו לכם הגנה רחבה

בטחונות שיקנו הגנה רחבה, לעניין זה קיימים מספר סוגי בטחונות, שלהם מאפיינים שונים שחשוב להכיר.

סוגי בטחונות:  

  1. ערבות בנקאית\שיק בנקאי
    הערבות הבנקאית היא בטוחה חזקה מאוד, שכן היא שקולה לכסף ממש. הבנק ערב לקיומה של הערבות הבנקאית למעשה. כמובן שהבנק לא יסכן עצמו בקיום חיובים של אחר, ולכן הבנק סוגר סכום בגובה הערבות הבנקאית, כך שלבעל החשבון לא תהיה יכולת להשתמש בו. רק לאחר החזרת כתב הערבות לבנק, הבנק משחרר בחזרה את אותו הסכום.
    בטוחה מסוג ערבות בנקאית קשה לשוכר, מאחר ויש סכום כסף שהוא לא יכול להשתמש בו לכל אורך תקופת השכירות, כמו כן במידה ומומשה ערבות בנקאית ללא סיבה מספקת, יהיה על השוכר לפתוח בהליך משפטי כנגד המשכיר.
    לפני מימוש הערבות, הבנק לא בודק האם קוימו תנאי השכירות או לא ולכן מימושה קל למשכיר.
    מאחר והערבות הבנקאית היא בטוחה שנותנת אפשרות למימוש מהיר, קיימות הגבלות על המימוש כאשר מדובר בהסכם שכירות:

    • ראשית, לא ניתן לדרוש מהשוכר מתן ערבות בנקאית על סכום שהוא גבוה יותר משלושה חודשי שכירות.
    • שנית, חובה על המשכיר להודיע לשוכר זמן סביר מראש, על כך שבכוונתו לממש את הערבות, ולתת לו הזדמנות לתקן את הסיבה בגינה בכוונתו לממש את הערבות.
      רק לאחר שלא תיקן השוכר את הדרוש תיקון, רשאי המשכיר לממש את הערבות בגובה החוב בדיוק.
    • שלישית, ניתן לממש את הערבות רק לגבי החובות הבאים:
      דמי שכירות שעבר זמנם בתוספת הצמדה וריבית;
      ליקויים על השוכר הייתה החובה לתקן (לפי ההסכם או לפי חוק השכירות והשאילה);
      חובות השוכר אשר לא שילם תשלומים שוטפים על הדירה (ארנונה, גז, מים, חשמל,  וועד בית);
      השוכר לא פינה את הדירה בתום תקופת השכירות.
    • רביעית, על המשכיר חלה חובה להחזיר את הערבות עד 60 יום מתום תקופת השכירות.
  2. שיק בטחון
    שיק בטחון הוא שיק אותו מפקיד השוכר בידי המשכיר, לשם עמידתו בתנאי הסכם השכירותהשיק מופקד בידי המשכיר עד סוף תקופת השכירות ועד לאחר שווידא המשכיר שהשוכר מילא אחרי כל חובותיו.
    היתרון בשיק בטחון הוא שניתן לפרוע אותו עם הפקדתו בבנק.
    החיסרון בשיק בטחון, הוא שהשיק עלול לחזור עקב כך שאין לשוכר יתרות בחשבון הבנק, או שהשוכר ביטל אותו. ככל והשיק לא כובד יהיה על המשכיר לנהל הליך משפטי, או באמצעות הגשת השיק להוצאה לפועל או לבית המשפט. על מנת למנוע את אי כיבודו של השיק ניתן לבקש שיק בטחון ממספר גורמים (מספר שוכרים או ערבים\קרובים של השוכר).
    במידה ותקופת השכירות היא יותר מחצי שנה, יש להקפיד על כך שלא לכתוב על השיק תאריך פרעון, מאחר שתוקפו של שיק הוא חצי שנה.
    מצדו של השוכר – היתרון לשוכר הוא שהוא יכול לבטל את השיק במידת הצורך. בנוסף אם השיק הופקד בניגוד לתנאי הסכם השכירות או חוק השכירות והשאילה, אז יהיה על השוכר לפתוח בהליך משפטי להשבת הסכום.
  3. שטר חוב
    שטר חוב הוא שטר עליו חותם השוכר. מומלץ לא לציין סכום על שטר החוב כך שביום פקודה, ניתן יהיה למלא את השטר לפי הסכום אותו חייב השוכר. כאשר אנו רוצים לפרוע שטר חוב עלינו להגיש אותו לביצוע בהוצאה לפועל.
    יש לקחת בחשבון שהשוכר עלול להגיש התנגדות לביצוע השטר (בדומה לשיק שלא כובד). במצב כזה ההליך יועבר לבית המשפט אשר ידון בבקשה, ואם יקבלה, ההליך יתנהל כתביעה רגילה (בה ידון בית המשפט האם הגשת השטר לביצוע נעשתה מסיבה מספיק טובה).
    היתרון בשטר חוב הוא שניתן להגישו ישירות להוצאה לפועל בלא להגיש תביעה.
    החיסרון בשטר חוב הוא ששטר החוב נחשב כבטוחה חלשה לעומת שאר הבטוחות שהזכרנו שכן הוא דורש קיום הליכים לעומת קבלת כסף לחשבון הבנק.

ההמלצה שלי – כמובן שהעדיפות היא לקבל כמה שיותר בטחונות ושיהיו כמה שיותר חזקים, אבל יש לקחת בחשבון אילו בטחונות תוכלו לדרוש מהשוכרים. כך לדוגמא, במקומות בהם קיים ביקוש, תוכלו לדרוש יותר בטחונות ובטחונות יותר חזקים כך שתהיו מוגנים במקרה שבו יהיו מחלוקות או אי קיום חיובי השוכר.

הבעיה: אי יכולת פרעון של השוכר

הפקדתם את שיק הבטחון של השוכר אבל הוא חזר בגלל שאין יתרה בחשבון השוכר, או שתבעתם את השוכר אבל הוא לא שילם ואין לו נכסים מהם אפשר להיפרע\לממש בהוצאה לפועל.

לעיתים נכנסים השוכרים לקושי כלכלי, עקב פיטורין, מצב במשק ומסיבות רבות אחרות – במקרה הטוב. במקרה הרע, השוכר פשוט מתחמק מקיום חובותיו ונכנס להסכם בידיעה שאין לו יכולת כלכלית (לעיתים הוא גם מציג אסמכתאות שאמינותן מוטלת בספק). מצבים אלו יוצרים סיכון למשכיר לפיו גם אם יגיש תביעה כנגד השוכר, יהיה הוא בחיסרון כספי עקב השקעה בהליך וגם בשל החובות אותם יצר השוכר.

הפתרון: בדיקת יכולתו הכלכלית של השוכר ומתן ערבות

להסכם השכירות יש לצרף ערבות של שני ערבים. כדאי מאוד לבדוק את יכולת הפרעון הן של השוכר והן של הערבים, בחינת תלושי המשכורת, וותק בעבודה, יכולות מקצועיות וכו’. המצב האידאלי הוא שיהיו כמה שיותר ערבים (בפועל נהוג 1-2).

יתרון נלווה לקבלת ערבות הוא שבדרך כלל קרובי השוכר חותמים על ערבות לחיובי השוכר והשוכר יעשה ככל שניתן על מנת שלא לסבכם.

בנוסף, המצב האידאלי מבחינת המשכיר הוא לקבל מהערבים להסכם כל דבר שיעיד על כך שיש להם יכולת פרעון, כמו בעלות על דירה, שכר גבוה, יתרות גבוהות בחשבון הבנק, תיקי השקעות עם יתרות גבוהות, וכדומה. עם כל זאת, יש למצוא את האיזון בין בטחון גבוה למשכיר לבין העברת תחושה לשוכר של חשדנות רבה מידי וחוסר אמון רב. הכוונה היא שאם המשכיר יבקש יותר מידי פרטים או יהיו לו יותר מידי דרישות, הדבר עשוי להרתיע את השוכרים או למנוע מהם אפשרות לקבלת ערבות מהערבים הפוטנציאליים.

הבעיה: מצב בו קיימים מספר שוכרים אשר מטילים אחריות לנזק אחד על השני

כאשר קיימים מספר שוכרים בדירה, יתכן וכאשר יווצר נזק בדירה כל שוכר יטיל את האחריות על השוכר השני. הדבר נפוץ בשכירויות משותפות כדוגמת סאבלט. בהסכמי שכירות בהם בני זוג שוכרים את הדירה וברבות הימים מחליטים להפריד כוחות.

הפתרון: קביעת תנאי בהסכם של “ביחד ולחוד”

יש לציין בהסכם כי כל החיובים בהסכם הם כלפי כל השוכרים באופן מלא, זאת אומרת ניתן יהיה לתבוע שוכר אחד על מלוא הנזק. במצב זה גם הסיכוי לפרוע את החוב גדול יותר, שכן גם אם יהיה קושי לפרוע את הנזק משוכר אחד אז ניתן יהיה לפרוע את הנזק במלואו מהשוכר השני. דוגמא לניסוח סעיף כזה היא: “כל הצדדים החתומים על הסכם זה יהיו חייבים בחובות השוכרים ביחד ולחוד”.

הבעיה: חשיפה לנזק לדירה, לתביעות שוכרים, ולחיובי מס גבוהים

קיימים שוכרים אשר מכניסים שוכרים אחרים (שוכרי משנה) לטווח קצר במסגרת Airbnb ודומיו. במצב בו מתקיימת שכירות קצרת טווח, גורמים שונים עשויים לסווג את הדירה כעסק ודבר זה עלול לגרור בעיות שונות:

  • תביעה המשכיר על ידי שוכרי משנה על כך שניזוקו בדירה – לעניין זה חשוב לציין כי גם אם קיים ביטוח דירה, לרוב הוא נועד לכסות מגורים ולא שכירות קצרת טווח ולכן תשלום הנזק יחול על המשכיר.
  • סיווג הדירה כ”עסק” ברשויות המס – לעניין זה יכולות להיות השלכות מרחיקות לכת. הדבר עלול לשלול פטורים ממס שבח במכירת הדירה, ואף עלול להקים למשכיר חובת דיווח של סכומי השכירות וחובת תשלום מס הכנסה ומע”מ בגין דמי השכירות  – סכומים שעשויים להסתכם במאות אלפי שקלים.
  • עבירת שימוש חורג – שימוש בשכירות קצרת טווח מצריך שינוי ייעוד לדירה ברשויות התכנון מאחר ומדובר בייעוד שונה ממגורים, שימוש כזה עלול לגרור הליכי אכיפה של שימוש חורג נגד המשכיר.
  • נזק לדירה – שנגרם על ידי שוכרי המשנה. המשכיר נקשר בהסכם עם שוכר אשר התרשם ממנו באופן אישי. כאשר השוכר מכניס שוכרי משנה לדירה, אז היכולת של המשכיר לברור ולבדוק את מי שנכנס לדירתו נעלמת. דבר זה עשוי ליצור בעיות שונות בדמות של נזקים לדירה ולמערכותיה.

הפתרון: סעיף המונע שכירות משנה בהסכם השכירות

הפתרון הוא פתרון פשוט לבעיה גדולה – הוספת סעיף בהסכם, לפיו אסור לשוכר לאפשר שימוש לאחר בכלל ולהשכיר את הדירה בפרט.

 

הכותב הוא עו״ד ממשרד עו״ד עדן פינטו המתמחה במקרקעין, חוזים, משפט מסחרי ובתובענות ייצוגיות.  

***אין באמור לעיל המלצה לפעולות בניירות ערך ו/או בחירת מוצר פיננסי ו/או פנסיוני ו/או ביטוחי כזה או אחר, המידע הוא מידע לימודי בלבד ואינו מהווה תחליף לייעוץ מקצועי עם בעל מקצוע***

Print Friendly, PDF & Email
שתפו את חבריכם😀

2 תגובות

  1. עם כל הכבוד לכותב אתה מגן בחזירות רק כלפי צד אחד וזה משוואה אינה ניתנת לפתרון פשוט שיא החוצפה לחשוב שעם יש לך נכס כולם בעיניך פסולים או להערים עליהם קשיים כאלו ואחרים במשפט קצר אתה רואה את טובתך האישית נטו הסכם לשכירות דירה אינו יכול להיות חד צדדי הוא חייב גם לבוא לקראת השוכר בתנאים הלמנטרים פשוטים חוקי יסוד אתה פשוט דואג רק לבעל הנכס ככה לא עושים עסק מה שיקרה שאף אחד לא ירצה להשכיר דירה מאותו בעל נכס שיירד לפרטים כאלו אני אישית לא מעוניין למסור מידע אישי כל עוד אני משלם את חובתיי מעבר לזה בעל הנכס לא אמור לדעת עלי כלום

  2. האם לגיטימי/מקובל לדרוש גם ערבות בנקאית וגם חתימה של 2-1 ערבים? תודה

כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *

ריכזנו הטבות שוות במסחר עצמאי, הכל במקום אחד, לך רק נותר לבחור את ההטבה המתאימה ביותר עבורך