בחלק הראשון של המדריך דיברנו על בדיקות תכנוניות שצריך לבצע בקרקע לפני הפשרה, החלק השני של המדריך סוקר מקורות מידע זמינים לבדיקות תכנוניות.
קימות היום לא מעט מערכות ואתרים שונים שיכולים לסייע בבדיקה של המצב התכנוני של כל קרקע ואזור וזה רלוונטי גם למי שמחפש דירה בעיר.
כמובן שזה לא מחליף ייעוץ מקצועי, ומומלץ להיעזר בבעלי מקצוע כאשר מבצעים עסקאות בלא מעט כסף אבל בהחלט ניתן היום להבין לבד הרבה מאוד מידע תכנוני על עיר ואזור ולקבל כיוון ראשוני.
מערכות לבדיקה תכנונית
מערכת ראשונה שחשוב מאוד להכיר היא GOVMAP – מערכת מצוינת שכוללת המון מידע בנושאים שונים. ממליץ לכם לעבור על רשימת השכבות ותגלו עולמות נסתרים.
כדי לבדוק מצב תכנוני ראשוני ואיזה תכניות מאושרות מעלים שכבת יעודי קרקע. (שכבה רלוונטית תב”ע- מגרשים – רמ”י)
שימו לב שהשכבה הזו כוללת רק תכניות מאושרות ברמה מקומית. לא תמצאו כאן תכניות בהליך, וגם לא תכניות מתאר ישוב.
שכבה חשובה נוספת היא שכבת התוכניות המקוונות (שכבה רלוונטית -יעודי קרקע – מבא”ת) זו שכבה של תכניות ממוחשבות שאושרו או הוגשו למנהל התכנון בשנים האחרונות וניתן לראות בה כל תכנית שהוגשה לוועדה מחוזית או ארצית.
אחרי שהבנו איפה השטח ובאיזה יעוד הוא נבדוק גם מה מתוכנן בו בעתיד במערכת קווים כחולים XPLAN
זו מערכת שבנו במנהל התכנון לאיתור תכניות מקוונות והיא מציגה באופן גיאוגרפי את כל התוכניות שבהליך תכנוני ומה הסטטוס שלהם.
זה חשוב כי כשאומרים לכם שמקודמת תכנית וממש עוד 4- 3 שנים תבנה שכונה, כדאי שתבדקו בעצמכם האם בכלל הוגשה לוועדה תכנית, ואם כן מה הסטטוס שלה.
לאחר איתור השטח, והתוכניות המאושרות והמקודמות, נרצה גם לראות את המסמכים של התכניות וסטטוס תכנון עדכני באתר תכנון זמין של מנהל התכנון
במערכת הזו ניתן לחפש תכניות לפי גוש/ חלקה ולקבל רשימה של כל התוכניות המאושרות, וגם אלו שבהליך או שנדחו על ידי ועדות.
אחרי שמאתרים את התכנית הרלוונטית חשוב לבדוק מה הסטטוס שלה, ולא פחות חשוב לקרוא פרוטוקולים של ועדות.
כן, לפעמים זה מעט משעמם, אבל ככה לומדים הכי טוב על כוונות תכנוניות לעיר או אזור.
מקרה אמיתי בו שווקה קרקע עם הבטחת זכות לדירה ל-600 אנשים שונים אבל החלטת הוועדה הייתה לאשר בשכונה הזו רק 500 יחידות !
מה עשו 100 הרוכשים הנותרים אני לא יודע, אבל תכירו שזה שזה סיכון שקיים.
ותזכרו תמיד שעד שתוכנית לא מאושרת אין ודאות של 100%, ולא משנה מה המשווקים מספרים לכם.
מערכות נוספות שאפשר להיעזר בהן:
איתור תכניות רמ”י – אתר טוב וותיק של רשות מקרקעי ישראל, ניתן לאתר תוכניות לפי חיתוכים שונים, יש כאלה שמעדיפים מתוך הרגל לעבוד איתה.
מעירים – עמותה שמנגישה לציבור מידע תכנוני, יש גם אופציה ממש מגניבה לראות תכניות באזור לפי כתובת.
תבע עכשיו – עוד מאגר מצוין, לא כתוב מי מאחוריו אבל ניתן לחפש בו תכניות די בקלות.
לסיום מערכת חשובה נוספת באתר של התכנית אסטרטגית 2040
מנהל התכנון העלה מערכת גיאוגרפית שכוללת גם שכבת מתחמי דיור בה מסומנים כל האזורים בהם המדינה חושבת שיהיה נכון לפתח ב-20 שנים הבאות. זו תכנית שהיא עדיין לא סטטוטורית וצריך להתייחס אליה בזהירות. אבל שטח שלא נמצא שם כנראה כבר לא יבנה בדורות הבאים…
זיו אדר – מתכן ערים, מומחה לתהלכי השבחת מקרקעין ושינוי יעוד
