חיפוש
סגור את תיבת החיפוש

השקעה בקרקעות חקלאיות – הזדמנות?

קרקע חקלאית לקניה מיידית שוק ההון

תוכן עניינים

זמן קריאה 4 דקות

השקעה בקרקעות חקלאיות – הזדמנות להשקעה בנדל”ן או לסלט עגבניות?

הפרקטיקה של רכישת קרקעות שאינן מאושרות לבנייה רוויה, המכונות קרקעות חקלאיות, מוכרת בשוק מזה שנים. מדובר ברוכשים מן הישוב, אשר בוחרים לרכוש קרקע בעלות מופחתת, תוך ציפיה ואמונה, לעיתים בהתבסס על תקן שמאי 22 המוצג להם, שהקרקע תבשיל ותאושר לבניה רוויה תוך פרק זמן קצר יחסית. אולם, חשוב לבדוק היטב ולקחת בחשבון חשיפות רבות, אשר מניסיוננו רבים מן הרוכשים אינם מודעים להן בשלב רכישת הקרקע. 

ראשית אין כל ודאות או זכות קנויה לאישור לשינוי יעוד לקרקע, לבניה רוויה. אף אם היא גובלת בקרקע שקיבלה אישור כזה, הרי שהדבר אינו מהווה אינדיקציה וכל קרקע לגופה. אנו נחשפים למקרים בהם רוכשי קרקעות חקלאיות בישובים מוכרים ומאוכלסים כגון רעננה או הוד השרון, ממתינים עשרות שנים, עד היום, להפשרת הקרקע הממאנת להגיע. יצוין כי הסכמי השיתוף מציינים בדרך כלל עובדה זו באופן ברור, כך שלמעשה נשללת מהרוכשים כל זכות תביעה כלפי כל צד ג’, במידה והקרקע לא תופשר. 

יש להבין כי היתר לבניה בפועל ניתן להוציא רק לאחר שקיימת תב”ע בתוקף. קיומה של תכנית מיתאר, המוצגת בד”כ לרוכשים, אינו מעיד בהכרח על התב”ע שתאושר בעתיד, אם תאושר, כך שגם המועד לאישור שינוי הייעוד וגם עצם ההתכנות לאישורו, לוט בערפל. במסגרתו של הליך תכנוני לקידום תב”ע קיימים הליכים של התנגדויות, עררים ואף עתירות מנהליות. לפיכך משכי הזמן לקידום התכנון הינם בדרך כלל ארוכים מהצפוי. גם התקן השמאי 22, שהינו התקן לעריכת שומות מקרקעין לקרקעות שיעודן אינו מאפשר בנייה מיידית, מציין בדרך כלל ליד הזמן המשוער להפשרת הקרקע, כי בפועל משך הזמן הזה עלול להיות ארוך יותר.

ככלל – פעמים רבות בשל המצב התכנוני המוקדם – תכנית מתאר מאושרת או מופקדת – נעדרת ודאות באשר לצפיפות היחידות שתאושר, כך שתחשיב שווי הקרקע הנרכשת, במושע, מסתמך על נתונים שכלל אינם קיימים, ויתכן שהצפיפות שתאושר תהיה נמוכה יותר והקרקע נקנתה בשווי גבוה מדי. יתרה מכך, פעמים רבות במסגרת קידום התכנון מאושרת הפקעה מהותית בקרקע לטובת צרכי ציבור או צרכים אחרים (דוגמת ההפקעה בגוש הגדול שהופשר לבניה), אשר יכול ויהיה בה לעיתים בכדי לצמצם את זכויות הבניה שיאושרו בקרקע, וממילא להקטין את ערכה. 

עוד מניסיוננו פעמים רבות בקרקעות חקלאיות רישום הבעלים בנסח אינו משקף בהכרח את הבעלות האמיתית, דוגמת יורשים לא רשומים וכיוצא באלו. פעמים רבות רשומים בקרקע בעלי הערות אזהרה ואולם לא קיימים יפויי כח מהם, דבר שיקשה על התקדמות, או אף ימנע אותה כליל, שעה שהם אינם מאפשרים לפעול בשמם במסגרת קידום התכנון. במקרים אלו, ככל שאין יפויי כח מתאימים, הרי שצפוי גם קושי לרשום את המקרקעין על שם הרוכשים, בעיה חמורה שעה שהדין קובע כי עסקה במקרקעין לא מסתיימת אלא ברישום. 

עוד יש להבין כי לאחר רכישת הקרקע, על ידי יחידים רבים, בדרך כלל עשרות ואף יותר, אלו אמורים לקדם את התכנון באמצעות נציגות נבחרת מטעמם. במקרים רבים ומטבע הדברים אין לאותה נציגות את ההתמחות הנדרשת, וכמו כן עלולים להיווצר ניגודי עניינים באשר לחלוקה הפנימית בין הרוכשים, ובאשר לאופן התגבשותם לקבוצות. זאת על אף שהדבר נדרש במסגרת השלב התכנוני של איחוד וחלוקה, על מנת שלכל אחד מהם יוקצה במסגרת התכנון שיקודם חלק בבניין ספציפי ולא בקרקע במושע. יצוין כי קיומו של משווק או מארגן בשלב שיווק הקרקע לרוכשים, אינה מחייבת אותו ללוות את הרוכשים בקידום התכנון, אם אין התחייבות שכזו בכתב, ואף להיפך – במקרים רבים התקשרותם היחידה של הרוכשים הינה בינם לבין עצמם בהסכם שיתוף.

כבכל קבוצה, ככל ומי מהרוכשים יתעכב בהעמדת חלקו בעלויות קידום התכנון, הדבר עשוי לעכב את התכנון. לעיתים נדרש הליך של חלוקה או חלוקה מחדש (פרצלציה או רה פרצלציה), דבר העשוי ליצור עיכובים גם הוא, כמו גם עלויות נוספות. יש לציין גם כי במקרים רבים בנקים מממנים נמנעים מלממן רכישה של חלקים בקרקעות חקלאיות, בשל מגבלת המימוש החלה במקרה של הפרה – הבנק אינו שש להיות שותף במושע עם עוד רוכשים רבים. 

עוד יש לקחת בחשבון כי במסגרת אישור קרקע לבניה רוויה, מוטלים בדרך כלל על אותם רוכשים היטל השבחה משמעותי ביותר העשוי להגיע לעשרות אחוזים משווי ההשבחה, וכמו כן היטלי פיתוח מהותיים, ובמקרים מסוימים אף דמי היוון ומע”מ, שאילו רכשו קרקע שכבר אושרה למתן תוקף לא היו חלים עליהם. זאת מבלי לקחת כלל בחשבון את עלויות הבניה ככל והקרקע תאושר לבנייה. 

עוד יצוין מניסיוננו גם כי למרות שקיימת הוראה המגבילה פירוק שיתוף בקרקעות החקלאיות, הרי שבפועל הוראות החוק, אשר גוברות על ההסכם, אינן מרשות הגבלה כזו על תקופה של למעלה מ – 3 שנים. כך למעשה לאחר 3 שנים מהרכישה הרוכשים כולם חשופים להליך של פירוק שיתוף ומכירה לצד ג’, הליך אשר כל רוכש רשאי לנקוט בו בכל עת. 

מניסיוננו יש גם לנקוט במשנה זהירות באשר לנוסח הוראות הסכם השיתוף שבין הרוכשים, שעה שהדין מחיל על הסכמי שיתוף של קבוצות רכישה המתגבשות לצרכי בניה מס רכישה לפי רכישת דירה, ולא קרקע. מנגד, עריכת הסכם שיתוף כך שיחול על קידום תכנון בלבד, אינה מבטיחה כי בסופו של דבר הם יתגבשו יחד גם בשלב הבניה, מה שמרחיק את ההיתכנות לבניית פרויקט בקרקע לאחר שתבשיל לבניה, וממילא הדבר גורע משווי הקרקע העתידי, ככל והתכנון יאושר.

לסיכום, היעדר הודאות והמחסור הרב בנתונים כלכליים, מיסויים ותכנוניים, כמו גם כאלו הנוגעים ללוחות זמנים, ולזהות הרוכשים האחרים בקרקע, עלולה להפוך בדיעבד את העסקה ללא כדאית, שעה שמועד ועלות הבשלת הקרקע נתונים בערפל. שעה שמקום כמו ישראל שבו ערכי הנדלן עולים בהתמדה, הרי שככל ואי הודאות גדולה יותר, השקעה בנכס לטווח ארוך, אשר אינו מפיק תשואה בטווח הקרוב-בינוני, עלולה להתגלות כחלופת השקעה שאינה כדאית, ואף מסוכנת, ויש להיוועץ היטב בעורך דין מקרקעין המומחה בתחום בטרם ביצוע עסקה כזו.

 

ניתן להאזין לעו”ד שחר פטל בנושא קרקעות חקלאיות בפודקאסט שלנו: בפרק שי בדיחי מארח את עו”ד שחר פטל מומחה בעל שם במקרקעין ובעל משרד עו”ד מוביל העוסק ביצוג וליווי משפטי בכל סוגי עסקות הנדל”ן (עסקות מכר, תמ”א 38, פינוי ובינוי, מלונאות, משרדים ועוד).

הכותב הינו המייסד והבעלים במשרד שחר פטל עורכי דין המומחה במקרקעין ובפרויקטים לבנייה

האמור אינו מהווה יעוץ משפטי או אחר ואינו מהווה תחליף לו ויש לפנות ליעוץ משפטי פרטני בכל מקרה לגופו

Print Friendly, PDF & Email
שתפו את חבריכם😀

כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *

ריכזנו הטבות שוות במסחר עצמאי, הכל במקום אחד, לך רק נותר לבחור את ההטבה המתאימה ביותר עבורך