חיפוש
סגור את תיבת החיפוש

תמהיל משכנתא

תמהיל

תוכן עניינים

זמן קריאה 4 דקות

כל מי שלקח משכנתא נתקל בוודאי במילה הזו ששמה "תמהיל".

אז מה זו המילה הזו בכלל ואיך היא קשורה למשכנתא שלכם?

בואו נתחיל מהבסיס, הפירוש של המילה תמהיל הוא: "תערובת" או, "שילוב".

גלידת שוקו וניל היא בעצם סוג של תמהיל כי יש בה גם שוקו וגם וניל, כלומר, יותר מטעם אחד.

תיק ני"ע מורכב (בד"כ) ממספר אפיקי השקעה לדוגמא: אפיק מנייתי ואפיק אג"ח (אגרות חוב) חסר סיכון, ולכן, גם הוא נחשב ל "תמהיל" (תמהיל השקעות).

אותו דבר במשכנתא, כאשר המשכנתא שלכם מכילה יותר ממסלול אחד (אל דאגה, אני תיכף מסביר מה זה "מסלול") אז יש לכם "תמהיל משכנתא", לדוגמא: משכנתא שמורכבת גם ממסלול פריים (גם את זה אני אסביר בהמשך) וגם ממסלול ריבית קבועה נקראת "תמהיל משכנתא".
מוזמנים לשמוע אותנו מדברים על משכנתא גם בפודקאסט שלנו.

אז בואו נגדיר: תמהיל משכנתא הוא
שילוב של מספר מסלולי משכנתא.
וזה הזמן להסביר מה זה בכלל "מסלול משכנתא".

מסלול משכנתא

מסלול משכנתא הוא למעשה האופן שבה מחושבת ריבית המשכנתא שלכם.

בכל אחד מבין מסלולי המשכנתא (ויש לא מעט..), הריבית מחושבת באופן שונה.

אבל רגע, לפני שאני מדבר על איך מחושבת ריבית המשכנתא בכל מסלול בואו ונראה איזה מסלולים הבנקים מציעים לנו נכון להיום וממה הם נובעים:

בעיקרון, ישנם 2 אפיקים של מסלולי ריבית וכל אפיק כזה מתפצל למספר מסלולים:

  1. אפיק הריבית הראשון הינו אפיק המחושב לפי "ריבית קבועה"
  2. אפיק הריבית השני הינו אפיק המחושב לפי "ריבית משתנה"

ריבית קבועה משמעותה שגובה הריבית בהלוואה הוא נתון ולא ישתנה במהלך כל תקופת ההלוואה.

ריבית משתנה משמעותה שגובה הריבית בהלוואה עשוי להשתנות במהלך תקופת ההלוואה.

כמו כן, כל אחד מבין שני האפיקים שהזכרתי למעלה יכולים להיות צמודים למדד המחירים לצרכן או לא צמודים למדד המחירים לצרכן, נשמע מסובך?
ראו איור:

מסלולי אפיקי משכנתא

וישנם מסלולים נוספים כגון: מסלול ריבית משתנה על בסיס עוגן מק"מ ומסלול ריבית משתנה צמודה לדולר ומסלול ריבית משתנה צמודה לאירו ועוד ועוד… 

הצמדה למדד

בואו נדבר לרגע על עניין ההצמדה למדד המחירים לצרכן, זה מאוד חשוב, בטח בתקופה זו.

מדד המחירים לצרכן מודד את יוקר המחיה בישראל.

בשנים האחרונות המדד כמעט ולא בא לידי ביטוי, כלומר, לא זו בלבד שרמת המחירים לא עלתה אלא שבשנים האחרונות המחירים אפילו ירדו (בחודשים מסוימים) ומדד המחירים לצרכן היה ברמה של כמעט 0% ולעיתים אפילו שלילי. אבל, בשנה האחרונה המחירים החלו לעלות, לא רק אצלנו אלא כמעט בכל העולם.

בארה"ב נרשמת אינפלציה של יותר מ 5%

בישראל נרשמת אינפלציה של כ 2.5%

באירופה האינפלציה נמצאת בשיא של 13 שנים ועומדת על כ 3%

איך זה משפיע על המשכנתא שלנו?

הנה דוגמא קטנה שתבהיר את הנקודה.

נניח וביקשתי מהבנק הלוואה של 100,000 ש"ח לתקופה של שנה אחת בריבית של 3%, ברור לכולם שבעוד שנה אני אצטרך להחזיר לבנק 100,000 ש"ח (החזר הקרן) ובנוסף עוד 3,000 ש"ח (החזר בגין הריבית).

כעת נניח שלוויתי 100,000 ש"ח לתקופה של שנה אחת בריבית של 3% אבל הפעם ההלוואה צמודה למדד המחירים לצרכן, כמו כן נניח שבשנה הזו היתה אינפלציה בשיעור של 4% (יותר מישראל אבל פחות מארה"ב), במקרה הזה, ההחזר בתום השנה לבנק לא יהיה 103,000 ש"ח אלא 107,120 ש"ח.

כלומר, הלוואה הזו לא עלתה לי 3% לשנה אלא עלתה לי 7.12% לשנה וזה בגלל שההלוואה היתה צמודה למדד המחירים לצרכן, לא נעים…

אז מה עושים? אולי צריך להימנע לחלוטין ממסלולי המשכנתא צמודי המדד?

לכאורה רעיון טוב, אבל הבעיה היא שהבנקים לא פראיירים, ומי שלוקח משכנתא במסלולים שהם לא צמודים למדד אז הריבית במסלולים האלו גבוהה יותר מאשר במסלולים צמודי המדד.

לדוגמא: הלוואה בריבית קבועה לא צמודה למדד לתקופה של 30 שנים תהיה בריבית של כ 3.7% לשנה ולעומת זאת הלוואה בריבית קבועה צמודה למדד לתקופה של 30 שנים תהיה בריבית של כ 2.7% לשנה, כלומר, יש כאן פער של 1% שלם והפער הזה מייצג למעשה את הציפיות האינפלציוניות במשק.

מסלול הפריים

מסלול מעניין נוסף שאני רוצה לדבר עליו הוא מסלול הפריים אבל לפני שממשיכים, אני ממליץ לכולם לצפות בקטע הקומי המופלא הזה של אדיר מילר שעוסק בדיוק בעניין הזה של המסלולים:

ממשיכים:

מסלול ריבית הפריים – הריבית במסלול זה נקבעת לפי ריבית הפריים.

מהי "ריבית הפריים"? ריבית הפריים היא : ריבית בנק ישראל + תוספת קבועה של 1.5%

מהי ריבית בנק ישראל? ריבית בנק ישראל היא הריבית אשר נקבעת אחת לחודש וחצי ע"י ועדת הריבית שבראשה יושב נגיד בנק ישראל, הריבית נקבעת לפי כל מיני גורמים שחלים באותו הזמן במשק, לדוגמא: אם יש חשש מאינפלציה אז קיימת סבירות גבוהה שריבית בנק ישראל תעלה.

נכון להיום, ריבית בנק ישראל היא הנמוכה ביותר שהיתה מאז הקמתה של מדינת ישראל והיא עומדת על 0.1% לשנה.

ולכן, ריבית הפריים שווה היום ל 1.6% לשנה מאחר ואתם זוכרים שריבית הפריים היא תוספת של 1.5% מעל ריבית בנק ישראל.

כשאומרים "מסלול פריים" מתכוונים למסלול שהריבית בו נקבעת לפי "ריבית הפריים".

יהיו כאלו שיצליחו לקבל במסלול הזה ריבית שנתית בגובה של נניח 1.2% , משמעות הדבר היא שהריבית אצלם חושבה לפי פריים מינוס 0.4% (אתם זוכרים שהיום ריבית הפריים עומדת על 1.6% ולכן פריים מינוס 0.4% שווה ל 1.2%) ויהיו כאלו שיצליחו לקבל במסלול הזה ריבית שנתית בגובה של נניח 2.1% , משמעות הדבר היא שהריבית אצלם חושבה לפי פריים פלוס 0.5% (אתם זוכרים שהיום ריבית הפריים עומדת על 1.6% ולכן פריים פלוס 0.5% שווה ל 2.1%)

אז בטח תשאלו את עצמכם למה יש כאלו שמקבלים ריבית נמוכה (פריים מינוס) וכאלו שמקבלים ריבית גבוהה (פריים פלוס) שאלה טובה, התשובה בכתבה הבאה. 

לסיכום:

יש יתרונות וחסרונות בכל מסלול ולכן בניית תמהיל נכון זו אומנות של ניהול סיכונים, יש לבנות תמהיל שיתחשב בכל הסיכונים העתידיים הצפויים ובכך תמנעו מעצמכם עוגמת נפש מיותרת.

הצלחות תמיד.

לוני עוז – יועץ משכנתאות

רוצים לשמוע את לוני מדבר על משכנתאות? פרק מפודקאסט שלנו עם לוני על משכנתאות 

Print Friendly, PDF & Email
שתפו את חבריכם😀
מאמרים לפי נושאים

חברי הקהילה שלנו
מקבלים הטבות בלעדיות ומיוחדות,
עדכונים וידע ששווה הרבה כסף!

מעל ל-220,000 איש לא טועים!

ריכזנו הטבות שוות במסחר עצמאי, הכל במקום אחד, לך רק נותר לבחור את ההטבה המתאימה ביותר עבורך