חיפוש
סגור את תיבת החיפוש

מחשבון תשואה מנדל"ן

בעזרת מחשבון זה תוכלו לחשב את אחוז התשואה הפירותית (התשואה השוטפת) מדירה

תמיד רציתם לדעת איך תחשבו תשואה מדירה, אז נכון יש מספר דרכי חישוב שונות, נציג כאן את הגישה הקלאסית לחישוב.

אחת הגישות הקלאסיות לחישוב תשואה על דירה היא לפי 11 חודשים בשנה ולא 12, הסיבה לכך היא שאנחנו רוצים להעריך תשואה לאחר הוצאות, כלומר להוריד עלות הוצאות על תיקונים וזמן שהדירה לא מושכרת (כחצי חודש על תיקונים וכחצי חודש דירה ריקה, בחישוב רב שנתי מתגמד הזמן שהדירה ריקה).

תשואה מדירה מעניינת רבים לפני רכישה, הרבה יותר קל לחשב את התשואה הפירותית (שכירות חודשית) לעומת שחיקת המשכנתא ועליית הערך. עליית ערך בלתי אפשרי לדעת, תשואה ארוכת הטווח מעליית הערך היא כ-3.5% לשנה (כן, כן, קשה להאמין בשנים שהתשואה היא דו ספרתית…).
בכל מקרה למי שרוצה יותר לדייק, שווה שתשערכו את התשואה של עליית הערך (גם 0% זאת הנחה סבירה), תעריכו עלות תיקונים שנתית ומשך הזמן שהדירה היא ריקה בטווח ההחזקה שלכם, את שחיקת קרן המשכתא ועוד.

אבל רובנו רוצים להשוואת כרגע “תשואה מדירה” עבור מספר דירות והכי נוח זה לחשב את התשואה הפירותית ולהשוות כך.

איך לחשב תשואה מנדל"ן? לא מה שחשבתם...

  • תשואה Cash On Cash
    אנחנו לרוב קונים בעזרת מימון חיצוני (כמו בעזרת הלוואות חיצוניות ומשכנתא), למימון חיצוני אנחנו קוראים OPM (כסף של אחרים = Other People Money) והוא מנוע צמיחה חזק לתיק ההשקעות שלנו בהינתן ואנחנו יכולים לעמוד בו תזרימית.

    על דירה בישראל ניתן לקבל עד 75% מימון מערך הנכס בעזרת משכנתא בדירה ראשונה ויחידה, 70% מימון על דירה חליפית ועד 50% על דירה נוספת, כלומר הבנקים בישראל מוכנים לעזור לנו ברכישת הנכס ובמיוחד כאשר הנכס משמש כבטוחה.

    בחזרה לתשואה, נסתכל על כמה כסף הון עצמי אנחנו השקענו, כולל תשלומים נלווים על הדירה, נתעלם מעלות רכישת הדירה הכולל וכמה משכנתא לקחנו.

    נסתכל על הפער בין שכר הדירה למשכנתא, זהו התזרים החודשי מהדירה, התזרים יכול להיות גם שלילי. כמו כן במידה ולא שמנו כלל כסף כהון עצמי (ייתכן במצב של משכנתא + הלוואה) אז בעצם העסקה היא ב-100% מימון והתשואה היא אינסופית, נזהיר ונציין כי השקעות ללא הון עצמי יכולות להיות מסוכנות וכי הלוואות צריך להחזיר.

    החישוב יהיה
    (הפער בין שכר הדירה למשכנתא) * 12 [לסולידים יותר אפשר להוריד ל-10–11 ולא לכפול ב-12] לחלק בכמות הכסף שהשקענו בעסקה

     

  • תשואה המתחשבת בעלויות ולא בכמות המזומנים:
    כמו בסעיף הקודם אך כעת אנחנו נתייחס רק לריבית על המשכנתא בכל חודש, אתם בטח שואלים למה רק הריבית, הסיבה לכך היא שחיקת הקרן בכל חודש ולכן במועד המכירה יתרת המשכנתא תהיה נמוכה יותר (הערה- זה תלוי כמובן במסלול המשכנתא, עוד סיבה למה אנחנו צריכים יועץ משכנתא שמבין את צורך העסקה…)

    החישוב יהיה
    (הפער בין דמי שכירות לריבית המשכנתא) * 12 לחלק בכמות הכסף שהשקענו בעסקה
  • תשואת IRR (שיעור תשואה פנימי)
    בחישוב זה נלקחים בחשבון הפרמטרים השונים בהשקעה, כמו כן יש התייחסות לאורך כל תקופת ההשקעה, כולל גם את עליית ערך הדירה במידה וקיימת כזאת.

    בחישוב זה צריך לנסות לדייק כמה שניתן על מה יהיו כל ההוצאות ומתי הן יהיו וכמו כן גם על גובה ההכנסות ומתי הן יהיו.
    כולל מחיר המכירה בסוף התקופה ויתרת המשכנתא אותה נשאר לנו לשלם (ניתן להעזר בלוח סילוקין של המשכנתא ולראות כמה צפויה להיות הקרן לאחר מספר שנים, יש לציין כאן שבפרעון משכנתא ייתכנו עלויות נוספות וזאת סיבה נוספת לשימוש ביועץ משכנתא תותח).

    נוסחת החישוב היא די מסובכת וכנראה רובכם לא באמת צריכים אותה, ניתן למצוא אותה בקלות בחיפוש irr formula, לא הבאנו אותה לכאן מהסיבה שהיא יכולה להפחיד מעט אנשים וכי ניתן להכניס את כל הנתונים לאקסל ולחשב בקלות ללא צורך בהכרת הנוסחה עצמה.
    את החישוב באקסל מבצעים באמצעות פונקצית IRR או XIRR
    IRR מתייחס  לשיעור התשואה הפנימי של לוח זמנים בתשלום תקופתי,
    XIRR מתייחס לשיעור התשואה הפנימי של לוח זמנים של תזרימי מזומנים שאינו בהכרח תקופתי.

למה בעצם מחשבים תשואה?

בסופו של דבר אנחנו רוצים לבדוק האם השקעה כדאית או לא,

אבל מה הכוונה השקעה כדאית, האם 1% זה כדאי? 10%? 100%?
אנחנו בוחנים כל השקעה ביחס לאלטרנטיבות הקיימות, כמובן שלכל השקעה יש מידת סיכון, ננסה להבין על כל השקעה מהו הסיכון והאם התשואה משתלמת לנו ביחס לסיכון הנלקח וביחס לאלטרנטיבות הקיימות לה, עבור 2 תשואות זהות תחת סיכונים שונים נעדיף את הסיכון הנמוך יותר, עוד על סיכון בהשקעות נכתוב בכתבה נפרדת.

לסיכום

תשואה עוזרת לנו לבחון השקעה ביחס לאלטרנטיבות הקיימות. בכדי להגיע לתשואה מדויקת נצטרך לדייק ככל האפשר בנתונים השונים וכמו כן אנחנו צריכים להניח הנחות סבירות כמו מה יהיה קצב עליית מחירי השכירות, קצב עליית מחירי הדירות, האם האזור ישאר מבוקש, כמה תחזוקה נצטרך לבצע בנכס, האם רק תחזוקה בסיסית או שנצטרך להשקיע גם בשיפוץ יותר מאסיבי בהמשך הדרך ומתי נרצה בכלל למכור את הדירה, האם עד אז תיהיה התחדשות עירונית, הוספת מעלית, בניה מסביב לנכס.

שאלות רבות ועל חלקן קשה לענות, אם מחר מציעים לך 100% יותר על הדירה כנראה שאתה תמכור בלי לחשוב פעמיים…

כמו כן יש דברים שנוכל להעריך על פי ממוצעים שונים, על פי תוכניות עיר בנוגע לתעסוקה, תשתיות, בניה, התחדשות עירונית וכו’…
כמובן יש גם דברים שאי אפשר לחזות באמת כמו 

מה יקרה למחיר ותפוסת הדירה במצב של לחימה מתמשכת?

האם ישתנו חוקים בתחום? כמו לדוגמה הגדלת מיסוי על שכירות, הגדלת מיסי רכישה וכו’. 

כל ממשלה מדברים על הורדת מחירי דירות ומנסים לחשוב על דרכים שיורידו את המחירים ובהינתן שיש בחירות בתדירות די גבוהה אז התוכניות שונות ומגוונות …

ריכזנו הטבות שוות במסחר עצמאי, הכל במקום אחד, לך רק נותר לבחור את ההטבה המתאימה ביותר עבורך